서울시가 또 한 번 모아타운 후보지 내 도로를 토지거래허가구역으로 묶었습니다. 불과 한 달 전인 5월에도 같은 패턴이 적용되었는데, 이제는 후보지 선정과 동시에 허가구역 지정이 세트처럼 따라오는 흐름이 확실히 자리 잡았습니다. 오늘은 이번 6월 17일 제10차 도시계획위원회에서 결정된 내용을 바탕으로, 토지거래허가구역이 무엇인지, 왜 이런 조치를 반복하는지, 그리고 실제 거주자나 투자자에게 어떤 영향을 미치는지 하나씩 풀어보겠습니다.
목차
이번 지정 핵심 요약
서울시는 6월 18일, 모아타운 후보지로 선정된 지역의 ‘도로’ 지목 토지를 토지거래허가구역으로 신규 지정했다고 밝혔습니다. 기존에는 후보지 발표 이후 투기 세력이 골목길 지분을 노리는 경우가 많았는데, 이를 사전에 차단하기 위해 선정 절차와 허가구역 지정을 동시에 진행하는 방식이 정착된 것입니다. 아래 표에 핵심 사항을 정리했습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 지정 대상 | 모아타운 후보지 내 ‘도로’ 지목 토지 (개인 소유 골목길 포함) |
| 지정 기간 | 2026년 6월 30일 ~ 2031년 6월 29일 (5년) |
| 허가 기준 면적 | 주거지역 6㎡, 상업·공업지역 15㎡, 녹지지역 20㎡ 초과 시 구청장 허가 필요 |
| 추가 지정 가능 지역 | 서초구, 관악구, 구로구, 광진구 2곳, 송파구 등 6개 자문 예정 구역 중 최종 선정 시 포함 |
| 목적 | 사도 지분 쪼개기 투기 차단, 정비사업 초기 권리관계 안정화 |
왜 모아타운 후보지 도로에만 적용하나
모아타운은 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 정비하는 사업입니다. 사업이 진행되면 기존 골목길이 사라지고 대지로 통합되면서, 개인이 소유한 도로 지분(사도)에 보상이 이루어집니다. 이 점을 노린 투기 수요가 과거부터 문제였습니다. 개발 발표 직후 소액으로 골목길 지분을 매집한 뒤, 사업 시행 단계에서 높은 보상금이나 현금청산을 요구하며 갈등을 유발하는 식입니다.
서울시는 이 같은 ‘사도 지분 쪼개기’를 원천 차단하기 위해 후보지 선정과 동시에 해당 도로를 토지거래허가구역으로 묶기로 했습니다. 실제로 지난 5월에도 신속통합기획 후보지 18곳과 모아타운 10곳에 같은 조치가 취해졌고, 이번 6월에도 패턴이 반복되면서 이제는 ‘후보지 = 토지거래허가구역’이 공식처럼 굳어지고 있습니다.
5월 지정 당시 모아타운 10곳은 2026년 5월 19일부터 2031년 5월 18일까지 5년간 도로 지목 토지만 제한했고, 신속통합기획 후보지 18곳은 2026년 5월 19일부터 2027년 8월 30일까지 상대적으로 짧은 기간이 적용되었습니다. 사업 유형에 따라 지정 기간을 달리한 점이 눈에 띕니다. 이번 6월 지정은 양재동, 신창동, 노량진동 3곳이 우선 확정되었고, 나머지 6개 자문 구역 중 최종 선정되는 곳도 추가로 포함될 예정입니다. 관련 헤럴드경제 기사에서 상세 내용을 확인할 수 있습니다.
실수요자와 투자자, 각각 체크할 포인트
해당 지역 거주자라면
본인이 거주 중인 지역이 모아타운 후보지로 선정되었을 때, 가장 먼저 확인해야 할 것은 ‘내 땅이 도로 지목인가’입니다. 허가 대상은 토지 전체가 아니라 오직 ‘도로’로 등록된 부분에 한정됩니다. 일반 주택이나 대지 위에 있는 건물은 규제 대상이 아니므로 크게 걱정할 필요는 없습니다. 다만 골목길에 지분을 보유하고 있다면, 앞으로 5년 동안은 해당 지분을 팔거나 살 때 구청장의 허가를 받아야 합니다. 거래 허가 없이 계약을 체결하면 계약 자체가 무효가 될 수 있고, 과태료나 형사처벌까지 이어질 수 있으니 주의가 필요합니다.
투자자라면
개발 기대감만으로 모아타운 후보지 내 도로 지분을 매입하는 전략은 더 이상 통하지 않습니다. 오히려 허가구역으로 묶이면 거래 자체가 까다로워지고, 매수한 뒤에도 실사용 목적을 증명해야 하기 때문에 단기 차익을 노리기 어렵습니다. 서울경제 보도에 따르면 서울시는 이 같은 투기성 거래를 후보지 선정 단계부터 막겠다는 의지입니다. 투자자 입장에서는 모아타운이라는 이름만 보고 무턱대고 접근했다가 오히려 발이 묶이는 사례가 늘고 있으니, 반드시 사전에 허가구역 지정 여부와 잔여 기간, 그리고 법적 조건을 꼼꼼히 따져야 합니다.
인근 지역으로 확산 가능성
한 지역이 토지거래허가구역으로 묶이면, 주변 지역으로 투기 수요가 옮겨가는 경우가 많습니다. 예를 들어 양재동이 묶이면 인근의 다른 골목길 지분으로 자금이 흐를 수 있습니다. 서울시는 이 점을 의식해 추가 자문 구역 6곳을 미리 지정해 놓고, 필요 시 즉시 허가구역을 확대할 수 있는 장치를 마련했습니다. 따라서 관심 있는 지역이 비록 이번에 직접 지정되지는 않았더라도, 향후 같은 패턴으로 묶일 가능성을 염두에 두고 대비하는 것이 좋습니다.
토지거래허가구역의 실질적 의미
토지거래허가구역은 단순히 거래를 제한하는 것을 넘어, 사업 추진 과정의 안정성을 확보하기 위한 장치입니다. 정비사업 초기부터 권리 관계가 복잡해지면 주민 간 갈등, 사업 지연, 추가 비용 발생 등 부작용이 커집니다. 서울시는 투기성 이해관계자가 줄어들수록 저층 주거지 정비가 원활해지고, 도심 주택 공급 속도도 빨라질 것으로 기대하고 있습니다.
실제로 지난 몇 년간 모아타운 후보지에서는 발표 직후 골목길 지분 가격이 급등하는 현상이 반복되었습니다. 개인이 소유한 좁은 도로 몇 평을 사들이기 위해 수억 원이 움직이기도 했죠. 이번 규제 강화는 그런 투기적 움직임을 사전에 차단하겠다는 의지로 읽힙니다. 다만 단기 거래를 원하는 실수요자에게는 번거로운 절차가 추가되는 불편함도 있습니다. 예를 들어 급하게 자금이 필요해 도로 지분을 팔아야 하는 상황이라면, 구청의 허가를 받는 데 시간이 걸리고 거래 자체가 성사되지 않을 수도 있습니다.
과거 경험에 비추어 볼 때, 이런 규제는 처음에는 시장에 충격을 주지만 시간이 지나면서 투기 세력이 빠지고 실수요 위주로 재편되는 효과를 보였습니다. 2020년 강남 재건축 단지의 토지거래허가구역 지정 이후 거래량은 줄었지만, 장기적으로 가격 안정과 사업 진행 속도 개선에 도움이 되었다는 평가가 있습니다. 물론 모든 지역이 같은 결과를 보장하지는 않지만, 최소한 불필요한 분쟁을 줄이는 데는 기여한다고 봅니다.
앞으로의 흐름과 대응 전략
5월과 6월 연속으로 같은 패턴이 반복된 만큼, 앞으로 모아타운 후보지가 추가로 선정될 때마다 토지거래허가구역 지정이 함께 발표될 가능성이 매우 높습니다. 서울시는 이미 ‘선정 절차와 허가구역 지정 동시 추진’을 하나의 표준 프로세스로 굳히고 있습니다. 따라서 해당 지역에 관심이 있다면, 후보지 공고가 나오기 전부터 토지이용계획확인서를 통해 지목을 확인하고, 거래 계획이 있다면 미리 구청 상담을 받아두는 것이 안전합니다.
또한 실거주 의무와 관련해서는 최근 주택매입자 실거주 유예 확대 논의가 진행 중입니다. 기존에는 허가구역 내 주택을 매수하면 일정 기간 내 실제 거주해야 하는 의무가 있었는데, 세입자가 있는 경우 현실적으로 어려움이 크다는 지적이 있었습니다. 이에 따라 정부는 유예 기간을 늘리는 방안을 검토하고 있습니다. 만약 유예가 확대된다면, 전세 낀 아파트의 거래도 활성화될 여지가 있습니다. 다만 아직 최종 결정된 사항이 아니므로, 계약 전에 반드시 해당 구청에 문의하거나 공인중개사와 상담하는 것이 필수입니다.
결국 이번 조치는 투기 세력을 걸러내고 정비사업을 원활하게 추진하기 위한 서울시의 고육지책으로 볼 수 있습니다. 단기적으로는 거래가 위축될 수 있지만, 장기적으로는 실수요자 보호와 주택 공급 안정에 긍정적인 영향을 줄 것이라는 판단입니다. 개인적으로는 이런 규제가 있을 때 오히려 내 집 마련을 고민하는 분들에게는 더 나은 조건을 만들 기회가 될 수도 있다고 생각합니다. 무분별한 투기보다는 실제 거주나 사업 목적이 명확한 사람들이 시장에 남게 되니까요.
자주 묻는 질문
토지거래허가구역이 무엇인가요?
토지거래허가구역은 부동산 투기를 막기 위해 특정 지역에서 일정 면적 이상의 토지나 주택을 거래할 때 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 허가 없이 거래하면 계약이 무효가 되고 과태료나 처벌을 받을 수 있습니다.
모아타운 후보지가 지정되면 모든 토지가 거래 제한을 받나요?
아닙니다. 이번 지정 대상은 ‘도로’ 지목 토지에 한정됩니다. 일반 주택이나 건물이 있는 대지, 상업용 토지는 적용되지 않습니다. 다만 골목길 등 개인 소유 도로 지분을 거래할 때는 구청의 허가가 필요합니다.
허가구역 내에서 거래하려면 어떤 절차가 필요한가요?
매수자와 매도자가 계약을 체결하기 전에 구청에 토지거래허가 신청을 해야 합니다. 허가 기준은 지역(주거·상업·녹지)별 면적을 초과하는지에 따라 다르며, 실사용 목적과 계획을 증명하는 서류를 제출해야 합니다. 승인까지 보통 1~2주 정도 소요됩니다.
지정 기간이 끝나면 어떻게 되나요?
기본적으로 5년 단위로 지정되며, 기간 종료 후 시장 상황에 따라 해제되거나 연장될 수 있습니다. 만약 해제되면 일반 지역과 동일하게 자유로운 거래가 가능합니다. 다만 정비사업 진행 상황에 따라 재지정될 가능성도 있으므로, 지속적으로 공고를 확인하는 것이 좋습니다.
실거주 의무는 어떻게 적용되나요?
토지거래허가를 받으면 보통 2년간 실제 거주하거나 이용해야 하는 조건이 붙습니다. 최근에는 세입자가 있는 주택의 경우 실거주 유예를 확대하는 방안이 논의 중입니다. 계약 전에 해당 구청에 문의하거나 공인중개사와 상담해 현재 적용되는 조건을 정확히 확인하는 것이 중요합니다.
