공인중개사 시험 난이도는 합격률만으로는 가늠하기 어렵습니다. 평균 60점이라는 말이 부담을 줄여 주는 듯하지만, 과목마다 40점 이상을 받아야 하고 공부 범위도 넓어 막상 준비하면 어렵게 느껴집니다. 지난 제36회 시험에서는 1차 합격률이 23.51퍼센트, 2차 합격률이 32.14퍼센트였습니다. 응시자 네 명 중 한 명꼴로 1차를 통과했다는 뜻이라, 가볍게 도전할 시험은 아닙니다.
이 시험의 핵심 내용을 한눈에 정리하면 아래 표와 같습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 시험일 | 2026년 10월 31일 토요일 |
| 1차 과목 | 부동산학개론, 민법 및 민사특별법 |
| 2차 과목 | 공인중개사법령 및 중개실무, 부동산공법, 공시법령과 세법 |
| 합격 기준 | 과목당 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 |
| 최근 합격률 | 제36회 1차 23.51퍼센트, 2차 32.14퍼센트 |
목차
공인중개사 시험 난이도가 어렵게 느껴지는 이유
이 시험의 난이도를 좌우하는 것은 단순히 문제가 어려운 정도가 아닙니다. 법률 용어가 낯설고, 배운 내용을 사례에 적용하는 훈련이 필요하며, 1차와 2차를 함께 준비하면 외울 분량이 크게 늘어납니다. 민법은 판례를 이해하지 않으면 조건이 조금만 바뀌어도 헷갈리고, 부동산학개론은 계산 문제를 놓치면 과락 위험이 커집니다. 평균 60점이라는 말만 보고 시작하면 예상보다 많은 시간이 필요하다는 사실을 뒤늦게 깨닫게 됩니다.
1차 시험에서 주의할 과목
1차는 부동산학개론과 민법 및 민사특별법으로 구성됩니다. 각 과목 40문항, 100점 만점이며 과목당 40점 이상과 평균 60점 이상을 받아야 합니다. 특히 1차에 불합격하면 2차 성적이 무효 처리되므로 1차 과목을 소홀히 하면 안 됩니다. 민법은 판례 적용 능력을 묻는 문제가 80퍼센트에서 85퍼센트를 차지합니다. 법조문을 외우는 것보다 법리를 이해하고 사례에 적용하는 연습이 중요합니다. 부동산학개론은 영역별로 고르게 출제되지만 계산 문제가 나오는 영역을 통째로 버리면 과락선이 흔들릴 수 있습니다. 감정평가론의 원가, 비교, 수익 세 가지 계산 방식은 해마다 6문항에서 7문항이 나오므로 반복 학습이 필요합니다.
2차 시험에서 주의할 과목
2차는 공인중개사법령 및 중개실무, 부동산공법, 부동산공시법령 및 부동산 관련 세법으로 구성됩니다. 2차도 과목마다 40점 이상이 필요합니다. 공인중개사법령 및 중개실무는 40문항 중 30문항에서 35문항이 법령과 거래신고법에서 나오므로, 법률, 시행령, 시행규칙을 반복해 읽는 것이 점수를 올리는 가장 빠른 길입니다. 부동산공법은 여러 법률이 섞여 나오기 때문에 법령 사이의 연관을 정리해 두어야 합니다. 세법은 사례형 문제가 늘고 있어 세목별 비교와 개정 내용 확인이 중요합니다.
2차 셋째 과목은 합산으로 과락을 판정합니다
2차 셋째 과목은 공시법령 24문항과 세법 16문항으로 나뉩니다. 공부할 때는 두 영역을 따로 준비하지만, 점수는 합쳐서 40점 이상을 받아야 합니다. 따라서 한쪽에만 치우치면 과락이 될 수 있고, 반대로 한쪽에서 높은 점수를 받으면 다른 쪽 부담을 줄일 수 있습니다. 어느 쪽에 시간을 더 쓸지 정할 때는 이 합산 구조를 기준으로 삼는 것이 바람직합니다.
남은 2주 학습 순서
이제 시험일이 얼마 남지 않았다면 새로운 내용을 더하기보다 아는 것을 점수로 바꾸는 순서로 공부하는 것이 좋습니다. 첫째 주에는 과목마다 기출 5개년을 한 번 더 풀며 틀린 문제에 표시만 합니다. 둘째 주에는 표시한 문제와 관련 조문만 다시 봅니다. 이론을 이해한 직후 바로 문제로 확인하는 과정이 장기기억으로 이어지기 때문에, 이론과 문제를 따로 보는 방식은 지금 시점에 비효율적입니다.
- 첫째 주에는 과목마다 기출 5개년을 한 번 더 풀며 틀린 문제에 표시만 합니다.
- 둘째 주에는 표시한 문제와 관련 조문만 다시 봅니다.
- 매일 점심 식사 후나 이동 시간에는 핵심 키워드를 3분에서 5분 동안 복습합니다.
시험 당일 시간표
2026년 제37회 시험은 10월 31일 토요일에 치러집니다. 1차는 오전 9시 30분부터 11시 10분까지, 2차는 오후 1시부터 2시 40분까지와 오후 3시 30분부터 4시 20분까지 진행됩니다. 합격자 발표는 12월 2일입니다. 마지막 2주에는 이 시간표대로 모의고사를 풀어 시간 배분을 익혀 두는 것이 좋습니다.
| 시험 | 시간 | 과목 |
|---|---|---|
| 1차 | 오전 9시 30분부터 11시 10분까지 | 부동산학개론, 민법 및 민사특별법 |
| 2차 1교시 | 오후 1시부터 2시 40분까지 | 공인중개사법령 및 중개실무, 부동산공법 |
| 2차 2교시 | 오후 3시 30분부터 4시 20분까지 | 공시법령 24문항, 세법 16문항 |
마무리하며
지금까지 이 시험의 난이도를 합격률, 과락 기준, 과목별 출제 경향으로 살펴봤습니다. 남은 2주 동안에는 아는 문제를 확실하게 점수로 바꾸는 데 집중하는 것이 중요합니다. 부동산학개론은 계산 문제를 놓치지 말고, 민법은 판례를 반복하며, 2차는 법령과 세법의 개정 내용을 빠짐없이 확인하시길 바랍니다. 더 자세한 출제 경향과 합격 전략은 아래에서 확인해 보세요.
앞으로 공인중개사 시험을 준비하는 분들은 합격률 숫자에 흔들리기보다 과목별 특성을 이해하고 꾸준히 복습하는 습관을 기르는 데 집중하시길 바랍니다. 공인중개사 시험 난이도는 결국 자신이 얼마나 꾸준히 문제를 풀고 정리했는지에 따라 달라집니다. 지금까지 쌓아 온 실력을 믿고 남은 기간을 알차게 사용하면 좋은 결과가 따라올 것입니다.
자주 묻는 질문
Q: 공인중개사 자격시험은 어느 정도 어렵나요?
A: 단순 암기보다 법리 이해와 적용 능력이 중요합니다. 1차는 민법 판례, 2차는 공법과 세법에서 과락이 나오기 쉽습니다.
Q: 공인중개사 합격률은 얼마인가요?
A: 제36회 기준 1차 23.51퍼센트, 2차 32.14퍼센트였습니다. 회차별로 차이가 있습니다.
Q: 평균 60점이면 합격인가요?
A: 평균 60점 이상이면서 모든 과목에서 40점 이상을 받아야 합니다. 한 과목이 40점 미만이면 평균이 넘어도 불합격입니다.
