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서울 집값 86주 상승, 역대 최장 기록을 만든 흐름
2026년 10월 1일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에서 서울 아파트 매매가격이 9월 넷째 주 기준 0.09% 올랐습니다. 지난해 2월 첫째 주 상승 전환 이후 86주 연속 오름세를 이어갔고, 종전 최장 기록이었던 85주를 넘어섰습니다. 602일간 누적 상승률은 17.6%로, 이전 85주 상승기 누적 상승률 7.7%의 두 배를 웃돌았습니다.
핵심 지표를 표로 정리하면 이렇습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 상승 기간 | 86주 연속 |
| 누적 상승률 | 17.6% |
| 종전 최장 기록 | 85주 |
| 상승 주도 지역 | 서대문, 동대문, 노원 등 외곽 |
| 하락 전환 지역 | 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 |
이전 최장 기록과 무엇이 달라졌나
종전 최장 상승기는 2020년 6월 둘째 주부터 2022년 1월 셋째 주까지 85주였습니다. 당시에는 저금리와 풍부한 유동성이 강남과 한강벨트의 고가 단지로 몰렸고, 똘똘한 한 채 선호가 두드러졌습니다. 지금은 반도체 호황과 주식 차익실현 자금 등이 시장에 유입되면서 오히려 비강남과 외곽 지역에서 강세가 나타납니다.
현 정부가 초고가와 다주택을 겨냥한 정책 압박을 강화하면서 수요가 상대적으로 저렴한 외곽으로 이동하는 키 맞추기 현상이 벌어지고 있습니다. 강남권이 주춤할수록 서울 전체 상승률은 외곽 지역이 떠받치는 구조입니다.
강남 하락과 외곽 강세, 지역별 온도 차
이번 주 서울 25개 자치구 움직임을 보면 지역별 차이가 뚜렷합니다. 강남구는 11주 연속 하락하며 -0.56%를 기록했고, 서초구는 -0.33%, 송파구는 -0.19%로 약세를 이어갔습니다. 용산구도 22주 만에 하락 전환했습니다. 반면 서대문구는 0.41%로 서울에서 가장 높은 상승률을 보였고, 동대문구와 성북구 0.36%, 노원구 0.34%, 강북구 0.31% 등이 뒤를 이었습니다.
이런 흐름은 세제 개편 방향과 맞물려 나타나고 있습니다. 강남 3구는 정책 불확실성과 금리 인상에 따른 투자심리 위축으로 당분간 약세가 이어질 것이라는 관측이 나옵니다. 반면 상대적으로 세제 영향이 작고 생애 최초 주택 구입을 생각하는 2030세대의 대기 수요가 두터운 외곽 지역은 강세를 유지하고 있습니다.
외곽 지역의 상승이 단순히 일시적인 현상인지 궁금하다면 아래 기사를 함께 확인해 보세요.
전월세난과 공급 부족이 상승세를 뒷받침한다
서울 집값 86주 상승을 이해할 때 빼놓을 수 없는 변수가 전월세 시장입니다. 서울 아파트 전세가격도 전주보다 0.16% 올랐습니다. 특히 성북구, 강북구, 노원구, 도봉구 등 동북권 전셋값이 0.30% 안팎으로 상승하며 매매시장과 비슷한 흐름을 보였습니다.
얼마 전 서울 외곽에 거주하는 지인이 전세 매물을 찾다가 결국 매매로 방향을 바꿨습니다. 노원구의 중소형 아파트를 계약했는데, 전세로 갈아타기보다 차라리 월급을 조금 더 보태 매매하는 편이 낫다고 판단한 것입니다. 실제로 전월세 매물 부족이 임차 수요를 매매 수요로 전환시키는 사례가 늘고 있습니다.
정부가 주택 공급 속도를 높이고 있지만 실제 입주까지는 상당한 시간이 걸립니다. 공급 부족이 단기간 해소되지 않는 한 외곽과 경기 지역의 상승 압력은 쉽게 꺾이지 않을 것입니다.
전문가 진단으로 보는 시장 방향
전문가들은 현재 상승 흐름이 당분간 이어질 가능성이 크다고 진단합니다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 강남 3구의 하락세가 서울 전체 상승률을 둔화시킬 수 있지만 중하위 지역과 경기 지역의 강세로 서울 가격 강세가 이어질 것이라고 밝혔습니다. 권대중 한성대 교수는 전월세 불안이 해소되지 않으면 내년 봄 이사철을 앞두고 집값이 더 오를 수 있다고 내다봤습니다.
전문가들이 공통으로 꼽는 변수는 다음과 같습니다.
- 강남 3구와 용산구의 단기 조정이 서울 전체 상승폭을 낮출 수 있음
- 외곽과 경기 남부의 중저가 실수요가 시장을 지탱함
- 전월세 매물 부족이 임차 수요의 매매 전환을 유도함
- 실제 공급까지 시간이 걸려 상승 압력이 장기화할 수 있음
단기 전망과 신중한 접근
종합하면 단기간에 서울 집값이 하락 전환할 가능성은 낮아 보입니다. 다만 오름폭이 5주 연속 축소되고 있고, 강남권 조정이 전체 상승폭을 제한할 수 있습니다. 지역별로 상승과 하락이 섞인 혼조세가 이어질 것이므로, 실수요자라면 급등 지역을 쫓기보다 매물과 전세 상황을 함께 확인하는 접근이 필요합니다.
정리하며
서울 집값 86주 상승 기록은 역대 최장이라는 점에서 의미가 있지만, 그 내용을 들여다보면 과거와 완전히 다릅니다. 강남은 주춤하고 외곽이 상승을 이끄는 구조가 당분간 이어질 가능성이 큽니다. 오름폭은 둔화되고 있지만 전월세난과 공급 부족이라는 근본 문제가 해결되지 않는 한 서울 집값 상승 압력은 쉽게 사라지지 않을 것입니다. 앞으로는 서울 전체 평균만 보지 말고 자치구별 움직임을 세밀하게 살펴보는 시각이 필요하다고 생각합니다.
자주 묻는 질문
Q: 이번 상승 흐름은 언제까지 이어질까요?
A: 전문가들은 당분간 상승 흐름이 이어질 가능성이 크다고 봅니다. 다만 오름폭 둔화와 강남권 하락으로 속도는 점차 느려질 수 있습니다.
Q: 지금 전세로 살고 있는데 매매로 넘어가는 것이 좋을까요?
A: 전월세 매물 부족이 계속되면서 매매 전환 수요가 늘고 있습니다. 다만 지역별 상승 속도가 달라서 현재 거주 지역의 전세 가격과 매매 가격 차이를 먼저 비교해 보는 것이 좋습니다.
Q: 외곽 지역이 오른 이유가 무엇인가요?
A: 강남 고가 단지보다 상대적으로 가격 부담이 적은 중소형 아파트로 실수요가 이동했기 때문입니다. 정부 규제와 금리 영향을 덜 받는 것도 이유입니다.
