최근 3년 동안 준공된 지식산업센터의 평균 공실률이 43.5%에 이릅니다. 미분양률도 26.9%로 높아진 상황에서 정부가 지식산업센터 주택 전환 사업을 본격 추진하고 있습니다. 특히 한국토지주택공사(LH)의 비주택 용도변경 리모델링 매입약정 공모가 9월 30일로 연장되면서 많은 분의 관심을 받고 있습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 최근 3년 공실률 | 43.5% |
| 최근 3년 미분양률 | 26.9% |
| LH 공모 접수 마감 | 9월 30일로 연장 |
| 전환 대상 지역 | 서울 전역과 경기 일부 지역 |
| 전환 용도 | 청년과 신혼부부 공공임대주택, 오피스텔, 기숙사 |
목차
공실이 심각해진 배경
2020년 전후로 시행사들이 과도한 수익을 좇고 일부 지방자치단체가 승인을 무분별하게 늘리면서 공급이 급증했습니다. 그런데 부동산 시장이 얼어붙고 대출도 막히면서 미분양과 공실이 한꺼번에 쌓였습니다. 지난해 경매 건수는 3876건으로 역대 가장 많았습니다. 청와대도 최근 3년간 준공된 시설의 공실률이 44%에 달한다며 근본적인 정비가 필요하다고 강조했습니다.
전국에서 설립 승인된 지식산업센터는 1553개에 달합니다. 그중 최근 3년간 준공된 곳의 평균 공실률은 43.5%, 미분양률은 26.9%입니다. 일부 입지가 좋지 않은 지역은 공실률이 70%를 넘는 것으로 알려졌습니다. 대출 중단과 시세 하락까지 겹치면서 수분양자의 연체와 파산 위험도 커지고 있습니다.
LH 공공임대주택 전환 사업 신청 조건
LH의 매입약정 사업은 건물 소유자나 리모델링 사업자가 LH와 약정을 맺고, 비주택을 오피스텔이나 기숙사 등으로 바꾸면 LH가 완공된 건물을 사들이는 구조입니다. 민간이 설계와 인허가, 리모델링을 맡기 때문에 사업 속도를 조절할 수 있습니다. 대상은 서울 전역과 경기 구리, 과천, 광명, 성남, 수원, 안양, 용인, 의왕, 하남, 화성 동탄 등 일부 지역입니다.
준공 30년 이내이고 내진설계가 적용됐으며 주거시설로 용도 변경이 가능해야 합니다. 지식산업센터 내 공장도 이번에 처음 포함됐지만, 관련 법령 개정 경과에 따라 최종 심의와 선정이 이뤄집니다. 공모 접수 마감이 9월 30일로 연장된 만큼 설계와 견적 준비에 시간을 활용할 수 있습니다.
당초 접수 마감은 9월 9일이었지만, 설계와 리모델링 견적을 준비할 시간이 부족하다는 현장 의견을 반영해 9월 30일로 연장됐습니다. LH는 공모가 진행 중이라 신청 건수와 물건 유형을 공개하기 어렵다고 밝혔습니다.
주택 전환의 현실적 어려움
지식산업센터는 상가나 오피스보다 주거시설 전환이 어렵다는 평가를 받습니다. 공장이나 업무시설을 주거 공간으로 바꾸는 일은 단순하지 않습니다. 넓은 바닥을 호실별로 나누고 주방과 화장실을 새로 만들어야 하며, 전기와 수도, 난방, 급배수, 환기, 소방, 방음 시설도 주거 기준에 맞춰 보강해야 합니다. 여러 사람이 호실을 나눠 소유한 건물은 공용부분 변경 동의를 받아야 하는 경우도 있습니다. 공사비가 늘어나면 LH 감정평가 매입가보다 사업비가 높아질 수 있어서 수익성을 미리 따져야 합니다.
입주 규제 네거티브 전환으로 열리는 길
정부는 9월 10일 비상경제본부 회의에서 지식산업센터 공실 대책을 발표했습니다. 핵심은 입주 규제를 네거티브 방식으로 바꾸는 것입니다. 사행과 유해시설, 환경부담 업종, 위험물 시설을 제외하면 모든 업종의 입주가 허용됩니다. 그동안 업종 분류가 모호해서 입주하지 못했던 AI 앱 개발, 드론 촬영 서비스, 도심형 마이크로 풀필먼트센터 같은 신산업도 들어올 수 있습니다. 앞서 정부는 입주 가능 업종을 78개에서 95개로 늘렸는데, 이번 조치로 융복합 신산업 유치가 더 수월해질 전망입니다.
지원시설 확대와 금융 지원
기존 지식산업센터의 지원시설 면적 비중도 2년간 한시적으로 늘어납니다. 산업단지 내 수도권은 30%에서 50%로, 비수도권은 50%에서 70%로 확대됩니다. 일반공업지역에서는 오피스텔 전환이 한시 허용되고, 용도 변경 시 주차장 추가 확보 의무도 면제됩니다. 오피스텔이나 기숙사로 전환할 때는 호당 7000만원까지 연 3%대 금리로 14년간 빌릴 수 있는 기금대출을 활용할 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)의 모기지 보증도 새로 마련되며, 취득세 징수 유예 권고도 포함되어 사업 초기 부담을 덜 수 있습니다.
수급 관리와 분양 질서 개선
무분별한 신규 공급을 막기 위해 지자체가 설립 승인을 검토할 때 인근 공실과 미분양 현황, 주변 상가 시장 영향, 전력과 용수 등 기반시설 수용 가능성을 종합적으로 살피도록 했습니다. 승인 전 산업부 장관에게 신청 내용을 통보하고 의견을 받는 절차도 생깁니다. 지자체는 공실과 미분양률을 반기별로 조사해 공개해야 합니다. 분양 모집공고 승인 전 분양홍보관 설치를 금지하고, 사용승인 전 2명 이상에게 전매하는 행위도 제한합니다. 부적합한 용도로 활용하기 위한 양도와 임대 알선, 중개도 금지됩니다. 산업통상부는 AI와 디지털 시대에 맞게 지식산업센터 명칭을 바꾸는 방안도 검토하며 대국민 공모를 진행할 예정입니다.
사업성과 수요를 살펴보는 방법
지식산업센터 주택 전환 사업은 공사비와 소유 구조 때문에 사업성을 신중하게 따져야 합니다. 건물의 위치와 준공 연한, 내진설계 여부, 현재 공실률, 주변 임대 수요를 함께 확인하는 것이 좋습니다. 비수도권은 이번 LH 공모 대상에서 빠져 있으므로, 해당 지역의 공공임대형 지식산업센터나 휴폐업 공장 리모델링 사업에 관심을 두는 편이 낫습니다.
업계에서는 입주 업종을 확대해도 관리주체가 보수적으로 판단하면 계약이 무산되기도 한다는 지적이 나옵니다. 따라서 규제 완화가 실제 입주로 이어지도록 관리 기준을 명확히 하는 일도 중요합니다. 사업을 검토할 때는 건물 관리 규약과 현재 입주 현황, 소유자 간 동의 절차까지 미리 확인하는 것이 좋습니다.
지난달 한 지식산업센터를 찾았을 때가 생각납니다. 5층짜리 건물의 절반이 비어 있었고, 엘리베이터 앞에는 오래된 분양 안내문만 붙어 있었습니다. 관리사무소 관계자는 공실이 계속 쌓이면 관리비 부담도 커진다고 말했습니다. 그런데 지식산업센터 주택 전환 사업이 실제로 시작되면, 이런 건물이 청년과 신혼부부에게 새로운 보금자리가 될 수 있습니다. 막연한 기대보다는 공모 조건과 사업성을 차분히 따져보는 분들이 좋은 기회를 잡을 것입니다.
정리하며
공실 문제는 단순한 부동산 시장 침체가 아니라 공급 과잉과 규제 경직성이 만든 결과입니다. 이번 대책은 입주 업종을 넓히고 공실을 주거 공간으로 바꾸는 데 초점을 맞추고 있습니다. 다만 모든 건물이 전환될 수는 없으므로 위치와 수요, 공사비를 꼼꼼히 살펴야 합니다. 앞으로 AI와 디지털 신산업 기업, 청년과 신혼부부가 함께 쓰는 복합 공간으로 거듭난다면, 도심의 낡은 건물이 새로운 기회를 만드는 장소가 될 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q: 이번 LH 공모는 언제까지 신청할 수 있나요?
A: 이번 LH 비주택 용도변경 리모델링 매입약정 공모는 9월 30일까지입니다. 다만 사업 대상 지역과 건물 요건을 먼저 확인해야 합니다.
Q: 모든 지식산업센터가 주택으로 바뀌나요?
A: 아닙니다. 준공 30년 이내, 내진설계, 용도 변경 가능 여부 등을 충족해야 하며 서울 전역과 경기 일부 지역이 대상입니다.
Q: 주택으로 전환하면 어떤 금융 지원을 받을 수 있나요?
A: 오피스텔이나 기숙사로 바꿀 때 호당 7000만원까지 연 3%대 금리로 14년간 빌릴 수 있는 기금대출이 있고 HUG 모기지 보증도 새로 마련됩니다.
