이재명 대통령 근저당 17.7억 이유

이재명 대통령이 30년 가까이 보유한 분당 양지마을 아파트가 29억원에 매각되면서 등기부에 17억7000만원의 근저당이 설정된 사실이 알려졌습니다. 일반적인 거래라면 매수인이 은행 대출을 받거나 현금으로 잔금을 치르는데, 이번에는 매도인인 대통령 부부가 직접 근저당권자로 등장했습니다. 도대체 왜 이런 구조가 나온 걸까요? 핵심 내용을 표로 먼저 정리해보겠습니다.

근저당 17.7억, 진짜 돈을 빌려준 걸까

등기부등본에 찍힌 채권최고액 17억7000만원을 보고 ‘매수인이 17.7억을 빌렸구나’ 생각하기 쉽습니다. 하지만 실제로는 다릅니다. 근저당권을 설정할 때는 이자나 연체 비용을 감안해 실제 빌린 돈보다 채권최고액을 110~130%로 높게 잡는 게 보통입니다. 그러니 실제로 오간 돈은 14억에서 15억 선으로 보는 게 합리적입니다. 이 대통령 부부는 매수인에게 부족한 잔금을 빌려주고, 그 담보로 근저당을 설정한 셈이죠. 이런 방식을 부동산 업계에서는 ‘매도인 금융’이라고 부릅니다. 은행 대출이 막힌 고가 주택 시장에서 간혹 등장하는 거래 구조인데, 이번에는 대통령이 직접 채권자가 되면서 더 관심을 받고 있습니다.

왜 한 달 만에 소유권 이전을 끝냈을까

분당 수내동 양지마을은 1기 신도시 재건축 선도지구로 지정됐고, 2026년 7월 말 사업시행자 지정 고시를 앞두고 있습니다. 투기과열지구인 분당구에서는 사업시행자(조합) 지정 이후에는 조합원 지위 승계가 원칙적으로 금지됩니다. 예외 조항이 있긴 한데, 양도인이 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 1세대 1주택자여야 합니다. 여기서 문제는 김혜경 여사입니다. 2018년에 지분 절반을 증여받았기 때문에 보유 기간이 7년 8개월에 불과해 요건을 충족하지 못합니다. 따라서 사업시행자 지정 고시가 나오기 전에 서둘러 소유권을 넘겨야 했고, 계약일(7월 14일)과 등기일(7월 16일)이 불과 이틀 차이로 진행된 겁니다. 보통 토지거래 허가구역에서 이런 절차는 3~4개월 걸리는데, 이번은 정말 빠른 편이었습니다.

매도인 금융, 실제로 가능한 거래인가

매도인이 근저당권을 설정해 매수인에게 자금을 빌려주는 방식은 법적으로 아무 문제가 없습니다. 은행 대출과 달리 개인 간 차용은 금액 제한이 없고, 이자율도 당사자끼리 정하면 됩니다. 실제로 재개발이나 재건축 단지에서 이런 계약이 종종 이뤄집니다. 예를 들어 재개발 구역에서는 관리처분인가 후 이주비가 나오면 그 돈으로 근저당을 상환하고, 재건축 단지에서는 조합원 지위 승계 제한을 피하기 위해 이 방식을 씁니다. 이번 사례도 마찬가지입니다. 매수인이 현재 살고 있는 집을 10월 말쯤 팔아 잔금을 마련하면 그 돈으로 근저당을 말소할 예정이라고 합니다. 일반 은행 대출은 20~30년 장기인 반면, 매도인 금융은 보통 2~3개월에서 1~3년으로 기간이 아주 짧습니다. 이자도 은행보다 낮은 4~4.5% 수준으로 협의하는 게 일반적입니다.

재건축 권리를 지키기 위한 실무적 해법

이번 거래를 한마디로 요약하면 ‘규제 마감 시한’과 ‘자금 조달 시점’의 불일치를 해결한 사례입니다. 매수인 입장에서는 사업시행자 지정 전에 소유권을 넘겨받아 재건축 조합원 지위를 확보했고, 매도인 대통령 부부는 잔금을 안전하게 담보로 잡았습니다. 정치권에서는 이 매각을 두고 엇갈린 해석이 나오지만, 부동산 실무자 입장에서는 충분히 이해되는 구조입니다. 다만 일반 매수자라면 이런 거래를 따라 하기는 쉽지 않습니다. 우선 15억 안팎의 잔금을 몇 달 안에 마련할 수 있는 자금력이 필요하고, 근저당 설정과 말소 절차를 잘 이해해야 하니까요. 특히 재건축이나 재개발 물건을 볼 때는 등기부등본에서 근저당권자가 누군지, 채권최고액과 실제 채무액이 어떻게 다른지, 말소 예정 시점이 명시됐는지 꼭 확인해야 합니다. 그리고 조합원 지위 승계 요건(보유 기간·거주 기간)도 반드시 따져보는 게 중요합니다. 이번 사례는 그 모든 조건을 한 번에 보여준 셈이죠.

실수요자가 챙길 핵심 포인트

• 등기부상 채권최고액과 실제 대여금은 다를 수 있다. 보통 120~130% 설정하므로 실제는 낮게 봐야 한다.
• 근저당권자가 금융기관인지 개인(매도인)인지 확인한다. 개인일 경우 매도인 금융 가능성을 의심해볼 것.
• 근저당 말소 예정 시점이 계약서에 명시돼 있는지 확인한다. 보통 매수인의 기존 주택 잔금 일정과 연결된다.
• 재건축·재개발 물건이라면 조합원 지위 승계 요건(5년 거주·10년 보유 등)을 먼저 따져야 한다. 이 조건을 못 맞추면 현금청산 대상이 될 수 있다.

이 대통령 부부가 설정한 근저당 17.7억은 결국 시장 규제와 재건축 일정이 만들어낸 현실적인 타협안이었습니다. 앞으로도 고가 주택 시장에서 이런 ‘매도인 금융’ 사례가 더 나올 수 있으니, 내 집 마련을 준비 중이라면 이번 사례를 하나의 레퍼런스로 기억해두는 게 좋겠습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 근저당 17.7억은 실제로 빌린 돈인가요?
아닙니다. 채권최고액은 실제 대여금의 110~130% 수준으로 설정됩니다. 따라서 17.7억은 실제 빌린 돈이 아니라 이자와 연체 비용까지 포함한 최고 한도액이며, 실제 대여금은 14억~15억 원 정도로 추정됩니다.

Q2. 매도인이 근저당을 설정하는 게 합법인가요?
네, 합법입니다. 개인 간 금융은 법적으로 자유롭고, 근저당 설정도 등기부에 기재하면 효력이 발생합니다. 특히 재건축·재개발 단지에서 조합원 지위를 확보하기 위해 자주 사용되는 방식입니다.

Q3. 이 거래로 매수인이 재건축 조합원 지위를 확보할 수 있나요?
네, 가능합니다. 사업시행자 지정 고시 전에 소유권 이전 등기를 마쳤고, 양도인(이 대통령)이 10년 보유·5년 거주 요건을 충족했기 때문에 예외 조항이 적용됩니다. 다만 매수인 본인이 조합원 자격 요건을 별도로 갖춰야 합니다.