전세 보증금에 세금이 붙는다는 사실, 알고 계셨나요? 간주임대료는 월세처럼 보이지 않는 소득을 법적으로 인정해 과세하는 제도인데, 2026년 기준 간주임대료율이 3.1%로 적용됩니다. 이 글에서는 적용 대상, 계산 공식, 절세 전략까지 한 번에 정리해드립니다.
간주임대료란 무엇인가
집을 전세로 내주면 매달 월세 수입이 없지만, 국세청은 보증금을 활용해 이자 수익을 얻을 수 있다고 간주합니다. 이 가상의 수익을 ‘간주임대료’라 부르며, 종합소득세 신고 시 임대소득으로 포함해야 합니다. 3주택 이상 보유자(부부 합산)가 주된 대상이며, 보증금 합계가 3억 원을 초과하는 부분에 대해 과세됩니다. 상가나 비주택 임대는 주택 수와 관계없이 보증금 전액에 적용됩니다.
2026년 간주임대료율 현황
간주임대료율은 국세청이 매년 고시하는 정기예금 이자율을 반영합니다. 2025년 4월 부가가치세 예정신고부터 3.5%에서 3.1%로 하향 조정되었으며, 2026년에도 동일한 3.1%가 적용됩니다. (2026년 국세청 고시 확인 필수) 이율이 낮아졌다고 안심하기엔 이릅니다. 보증금 규모가 크다면 여전히 부담이 될 수 있기 때문입니다.
| 연도 | 간주임대료율 |
|---|---|
| 2021 | 1.2% |
| 2022~2023 | 2.9% |
| 2024~2025.3 | 3.5% |
| 2025.4~2026 | 3.1% |
출처: 국세청 홈택스 고시 및 장진기세무회계사무소 블로그
간주임대료 계산 공식과 예시
주택 임대의 경우
공식: (보증금 합계 – 3억 원) × 간주임대료율 × (임대일수 ÷ 365)
예를 들어 3주택 보유자가 보증금 합계 6억 원, 1년 내내 임대했다면 과세 보증금은 6억 – 3억 = 3억 원입니다. 여기에 3.1%를 곱하면 연간 간주임대료는 930만 원이 됩니다. 이 금액이 임대소득에 추가되어 종합소득세가 부과됩니다.
상가·비주택 임대의 경우
상가는 3억 원 공제가 없습니다. 보증금 전액에 간주임대료율을 곱합니다. 예: 보증금 2억 원, 1년 임대 → 2억 × 3.1% = 620만 원. 상가 임대인은 주택 수와 관계없이 적용되므로 특히 주의해야 합니다.
절세 방법 4가지
1. 보증금 낮추고 월세 높이기
간주임대료는 보증금이 클수록 커지므로, 보증금을 일부 줄이고 월세로 전환하면 과세 대상이 줄어듭니다. 단, 월세 소득 증가에 따른 세금도 고려해 균형을 맞춰야 합니다.
2. 보증금 예치 이자 수익 차감
받은 보증금을 은행에 예치해 발생한 이자 수익은 간주임대료에서 차감할 수 있습니다. 2026년 예금 금리가 3% 내외라면 실제 차감 효과를 볼 수 있습니다. 단, 증빙이 필요하니 예치 사실을 잘 관리하세요.
3. 소형주택 제외 특례 활용
시가 2억 원 이하, 전용면적 40㎡ 이하 소형주택은 주택 수에서 제외됩니다. 3주택 기준을 맞추기 어렵다면 소형주택 비중을 늘려 과세를 피할 수 있습니다. 이 특례는 2026년 12월 31일까지 연장되었습니다.
4. 공동명의로 소득 분산
배우자나 가족과 공동사업자로 등록해 소득을 나누면 각자의 세율 구간이 낮아집니다. 다만 실제 운영 요건을 갖춰야 하며, 세무사와 사전 상담이 필요합니다.
놓치기 쉬운 주의사항
- 주택 수 계산: 부부 합산 기준. 공동명의는 지분이 가장 큰 사람이 소유자.
- 임대일수 정확성: 계약 시작·종료일을 정확히 기재, 연중 변경 시 일할 계산.
- 건강보험료 영향: 간주임대료 증가 → 종합소득 증가 → 지역 건강보험료 상승. 신고 전 시뮬레이션 추천.
- 부가가치세 신고: 2026년 부가세 예정신고 시 간주임대료율 3.1% 반영, 매출·매입처별 세금계산서 합계표 준비 필수.
실제로 많은 임대인들이 건강보험료 인상을 뒤늦게 깨닫고 당황합니다. 미리 국세청 홈택스에서 예상 세액을 계산해보는 습관이 중요합니다.
간주임대료는 복잡해 보이지만, 기본 원리와 계산법만 알면 충분히 대비할 수 있습니다. 2026년 3.1%라는 낮아진 이율을 놓치지 말고, 위 절세 방법을 실제 상황에 맞게 적용해보세요. 특히 소형주택 특례와 보증금-월세 전환은 실전에서 가장 효과적인 전략입니다. 세금 폭탄을 피하려면 5월 종합소득세 신고 전에 미리 세무사와 상담하는 걸 추천합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 2주택자도 간주임대료가 붙나요?
주택 임대는 3주택 이상이어야 간주임대료가 과세됩니다. 2주택자는 대상이 아니며, 월세 수입이 있다면 2,000만 원 이하 분리과세 또는 종합과세로 신고합니다.
Q2. 간주임대료 신고는 언제 하나요?
매년 5월 종합소득세 신고 기간에 함께 신고합니다. 임대소득이 있다면 필수 포함 항목이며, 놓치면 가산세가 발생합니다.
Q3. 신고를 안 하면 어떻게 되나요?
무신고 가산세가 부과됩니다. 일반 무신고는 납부세액의 20%, 부당 무신고는 40%입니다. 국세청이 임대차 계약 정보를 수집하고 있어 누락이 적발될 가능성이 높습니다.
Q4. 부부 공동명의 주택은 어떻게 계산하나요?
부부 합산으로 주택 수를 계산합니다. 남편 2채, 아내 1채면 합산 3채가 되어 간주임대료 대상이 됩니다. 공동명의 주택은 지분이 큰 사람이 소유자로 판단합니다.
Q5. 필요경비를 공제할 수 있나요?
네, 임대소득에서 수선비, 관리비, 감가상각비 등을 필요경비로 공제할 수 있습니다. 사업자 등록을 했다면 실제 경비를, 미등록자는 단순경비율을 적용합니다. 사업자 등록 여부에 따라 유불리가 다르니 세무사와 상의하세요.
